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Le service de l'évaluation foncière

L’évaluation foncière étant l’un des principaux mandats dévolus à la MRC.

La MRCVG compte près de 25 000 dossiers à évaluer et tenir à jour dans ses bases de données. Chaque dossier est représenté sur un support cartographique appelé matrices graphiques et possède une fiche décrivant les particularités de l'immeuble, incluant toutes les constructions et chacun des bâtiments connexes. Tout cela se traduit en millions de champs d’informations qui doivent être constamment tenus à jour.

Pour chaque transaction notariée, le personnel du service d'évaluation doit effectuer une mise à jour du dossier d’évaluation. C’est le cas aussi pour chaque permis de construction ou rénovation émis par votre municipalité. On estime à 4000 le nombre de transactions de mises à jour et à 2000 le nombre de permis émis annuellement.

Chaque fois qu’il y a une transaction ou un changement de valeur dans un dossier, un avis écrit est envoyé sous forme de certificat d'évaluation foncière au propriétaire concerné. Cet avis écrit est aussi posté à la municipalité locale et aux commissions scolaires afin de maintenir toutes les copies des rôles d'évaluation à jour simultanément.

Mieux comprendre le rôle d'évaluation foncière

Bien que la MRC soit responsable d'établir l'évaluation foncière, il est important de rappeler que ce sont les municipalités qui sont responsables de la taxation. À la suite du dépôt des rôles, il revient à chaque municipalité de faire son exercice budgétaire et de déterminer ses taux de taxes en fonction de ses besoins financiers

Évaluation foncière et évaluation sont synonymes

Le rôle d'évaluation : 

  • Est l'inventaire de tous les immeubles situés sur le territoire de chaque municipalité locale.
  • Indique la valeur réelle des immeubles selon les différentes unités de voisinage, et ce, à une date déterminée.
  • Reflète les conditions du marché immobilier. Par conséquent, des conditions du marché à la hausse contribueront à une augmentation des valeurs au rôle d’évaluation.

Valeur réelle

Dans le domaine de l’évaluation foncière, les concepts de prix et de valeur diffèrent. Parce que l’on doit répartir équitablement le fardeau fiscal entre tous les contribuables d’une municipalité, on fait appel à la notion de valeur réelle.

La valeur réelle d’une unité d’évaluation est sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré dans les conditions suivantes:

  1. Le vendeur et l’acheteur désirent respectivement vendre et acheter l’unité d’évaluation, mais n’y sont pas obligés; et;
  2. Le vendeur et l’acheteur sont raisonnablement informés de l’état de l’unité d’évaluation, de l’utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier.

De plus, le prix de vente le plus probable d’une unité d’évaluation qui n’est pas susceptible de faire l’objet d’une vente de gré à gré est établi en tenant compte du prix que la personne au nom de laquelle est inscrite l’unité d’évaluation serait justifiée de payer et d’exiger si elle était à la fois l’acheteur et le vendeur

Par exemple, pour le rôle triennal 2016-2017-2018, la valeur est représentative des conditions du marché immobilier au 1er juillet 2014.

SACHEZ QUE les conditions du marché de votre voisinage peuvent influencer l’évaluation de votre immeuble. L’analyse de toutes les transactions immobilières est effectuée afin de faire des ajustements et de déterminer la tendance du marché. Quand plusieurs propriétés d’un secteur se vendent à des montants supérieurs à l’évaluation, on suppose que cette condition du marché s’applique à tous les immeubles d’une même unité de voisinage. Et ce, même si aucune amélioration n’a été apportée au bâtiment ou au terrain.

Pourquoi deux immeubles en apparence similaires ont-ils des évaluations différentes?

LES APPARENCES SONT TROMPEUSES
Votre immeuble et celui de votre voisin se ressemblent peut-être, mais des facteurs tels que la qualité et la complexité de la construction, un sous-sol fini, l’âge du bâtiment, le garage, les aménagements extérieurs, les annexes (galeries, balcons, etc.), la superficie du terrain ou sa topographie peuvent influencer le résultat de l’évaluation. Deux maisons identiques en apparence se verront donc attribuer des valeurs foncières différentes si elles sont situées dans des secteurs différents de la municipalité, ou si elles sont soumises à différentes forces mesurables du marché.

Pourquoi une visite?

Pour l’assister dans son travail, l’évaluateur a recours à un technicien-inspecteur dont la principale tâche est de procéder aux relevés physiques des propriétés en les visitant.

Le relevé

Le technicien-inspecteur indique tout ce qui contribue à établir la valeur réelle de la propriété. Il prend des mesures, fait un croquis du bâtiment, spécifie les matériaux utilisés pour les finitions intérieures et extérieures, prend des photographies et note les caractéristiques de l’emplacement

Exemples de caractéristiques pouvant affecter la valeur :

  • La dimension du bâtiment
  • Les finis intérieurs : plafonds, murs et planchers
  • Le nombre de salles de bains, la qualité des armoires de cuisine
  • Le sous-sol (aménagé ou non)
  • Les dépendances telles que remises, garages
  • Les améliorations d'emplacements telles la piscine, l'entrée de cour en asphalte, système de chauffage
  • Les particularités du secteur

Pour certains immeubles de type industriel, commercial ou résidentiel, le technicien-inspecteur recueille aussi les renseignements relatifs aux revenus et aux dépenses qui sont propres à l’immeuble.

Méthodes d’évaluation servant à établir la valeur

  • La méthode du coût consiste à estimer la valeur d’une propriété en établissant son coût de construction déprécié
  • La méthode de comparaison consiste à analyser des ventes d’immeubles ayant des caractéristiques semblables
  • La méthode du revenu est utilisée dans le cas des propriétés générant des revenus, notamment des immeubles à logements et divers types d’immeubles non résidentiels

Motifs justifiant une visite

Plusieurs raisons peuvent justifier l’inspection d’une propriété :

  • Des travaux ont été réalisés. Tous les travaux, sauf l’entretien régulier, requièrent l’émission d’un permis émis par la municipalité
  • La propriété a été vendue : l’évaluateur doit s’assurer que la description de l’immeuble apparaissant à ses dossiers correspond bien à son état au moment de la vente
  • La Loi sur la fiscalité municipale oblige le service de l’évaluation à s’assurer au moins une fois tous les neuf ans de l’exactitude des données en sa possession (Art. 36.1 de la L.F.M.)

C’est pourquoi le libre accès à votre propriété est important : le technicien-inspecteur doit pouvoir la visiter, l’examiner et vous poser quelques questions pour compléter votre dossier. Lorsqu’il se présentera à vous, il sera muni d’une pièce d’identité.

Si vous êtes absent lors de sa visite, il peut vous laisser une carte vous invitant à communiquer avec lui.

Les conséquences de la visite

Les conséquences de la visite dépendent de la situation observée.

  1. Aucun changement à la propriété depuis la dernière inspection : la visite n’aura aucune conséquence.
  2. Des modifications mineures à la propriété ont été réalisées : cela demeure sans effet sur le rôle d’évaluation en vigueur. Cependant, au rôle triennal suivant, les éléments recueillis par le technicien-inspecteur seront considérés par l’évaluateur dans l’établissement de la nouvelle valeur de l’immeuble.
  3. Des changements importants à la propriété ont été réalisés : un « avis de modification » est alors expédié au propriétaire afin de l’informer de la nouvelle valeur et de la date d’entrée en vigueur de cette modification. Une facturation vous sera ensuite acheminée par le service de taxation de la municipalité locale.

Rôle triennal

Le rôle d’évaluation foncière est déposé pour trois ans, d’où l’appellation de rôle triennal. Les valeurs qui y sont inscrites tiennent compte des conditions du marché immobilier au 1erjuillet de l’année qui précède le dépôt du rôle. Par conséquent, les valeurs inscrites aux rôles d’évaluation 2016-2017-2018 reflètent la valeur marchande au 1er juillet 2014. Rappelons que l’évaluateur-signataire des rôles doit être membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.

 

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  • Remplir un formulaire de Demande de révision du rôle d'évaluation foncière (Formulaire >>)
  • Transmettre votre formulaire dûment rempli au Service d'évaluation, accompagné d'un chèque visé ou d'un mandat bancaire au montant requis.
Valeur inscrite au rôle Tarif*
Inférieure à 100 000 $ 40 $
Égale ou supérieure à 100 000 $ et inférieure à 250 000 $ 60 $
Égale ou supérieure à 250 000 $ et inférieure à 500 000 $ 75 $
Égale ou supérieure à 500 000 $ et inférieure à 1 000 000 $ 150 $
Égale ou supérieure à 1 000 000 $ et inférieure à 2 000 000 $ 300 $
Égale ou supérieure à 2 000 000 $ et inférieure à 5 000 000 $ 500 $
Égale ou supérieure à 5 000 000 $ 1000 $
* Règlement no 97-103

Par la poste :
MRC de La Vallée-de-la-Gatineau
7, rue de la Polyvalente
Gracefield (Québec) J0X 1W0

En personne :
Entre 8 h et midi ou 13 h et 16 h
Service d'évaluation

 

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